# Mitä Hekan vuokrankorotuskierros kertoo porrastetuista korotuksista?
Elokuussa kirjoitimme siitä, pitääkö kaikkien asuntojen vuokraa korottaa saman verran. Nyt syksyn korotuskierros on tehty, ja asukkaat saavat vuokrakirjeensä. Mitä kierros opettaa?
Lyhyesti: porrastus onnistuu käytännössä. Kapea haarukka ei kuitenkaan yksinään korjaa sitä, mitä vuosien tasakorotukset ovat jättäneet jälkeensä.
Keskiarvo ei kerro, mitä yksittäiselle asunnolle tapahtuu
Hekan hallitus vahvisti vuoden 2027 vuokrat 23.9.2026. Tavallisten asuntojen keskivuokra on ensi vuonna 14,92 euroa neliöltä kuukaudessa, eli 1,8 prosenttia enemmän kuin tänä vuonna. Pienin korotus on 0,1 prosenttia ja suurin 2,5 prosenttia. Valtaosa korotuksista on 1,0–1,5 prosenttia. Asukkaat saavat tiedon uudesta vuokrastaan lokakuun loppuun mennessä, ja uudet vuokrat tulevat voimaan 1.1.2027.
Keskiarvo on siis suurempi kuin suurin osa korotuksista. Tällainen tulos voi syntyä esimerkiksi silloin, kun suurimmat korotukset osuvat isoihin kohteisiin tai kun keskivuokra lasketaan neliöillä painotettuna. Hekan tiedotteesta syy ei selviä. Omassa yhtiössänne kannattaa kysyä: kenen vuokra nousee keskiarvoa enemmän ja millä perusteella?
Kapea haarukka korjaa vinoumaa hitaasti
Jos vuokria on aiempina vuosina korotettu kiinteällä prosentilla, asuntojen väliset erot ovat kasvaneet samassa suhteessa. Pieni vaihteluväli ei riitä purkamaan niitä nopeasti. Pieni esimerkki:
Kahden asunnon vuokra on 800 euroa. Asunto B on sijainniltaan ja kunnoltaan parempi, ja sen vuokran pitäisi olla noin 100 euroa korkeampi. Asunnon A vuokraa korotetaan 1,0 prosenttia ja asunnon B vuokraa 2,5 prosenttia:
- A: 800 × 1,010 = 808 euroa
- B: 800 × 1,025 = 820 euroa
- Ero kasvaa 12 eurolla vuodessa.
Sadan euron eron saavuttaminen veisi tällä tahdilla noin kahdeksan vuotta. Porrastus kulkee siis oikeaan suuntaan, mutta vinouman korjaaminen vaatii joko laajemman haarukan tai useamman vuoden suunnitelman. Vuokranmäärityksen perusteet kannattaa tarkistaa ennen seuraavaa kierrosta.
Markkinatilanne tekee vinoumasta kalliimman
Varken mukaan valtion tukemia vuokra-asuntoja oli keväällä 2026 tyhjillään 11 069, mikä on 1 182 enemmän kuin vuotta aiemmin. Valtion tukemien asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 2,3 prosenttia, ja markkinavuokrat laskivat useissa kaupungeissa. Vuokraerot kaventuivat kolmatta vuotta peräkkäin. Pääkaupunkiseudulla valtion tukemien asuntojen vuokrat ovat silti 14–24 prosenttia markkinavuokria alempia.
Kun ero markkinavuokriin kapenee, väärin hinnoiteltu asunto jää helpommin tyhjäksi. Tasakorotus ei ota tätä huomioon.
Ylijäämän käyttö vaatii perustelut
Heka hillitsee korotuksia käyttämällä vuokranmäärityksessä noin 18 miljoonaa euroa aiempien tilikausien ylijäämää. Lisäksi vuoden 2027 vuokrissa otetaan Hekan mukaan ensimmäistä kertaa huomioon tulevien vuosien korjauskustannuksia.
Omistajan ja hallituksen pitää aina miettiä tarkkaan, onko riittäviä perusteita jättää vuokrat korottamatta vähintään kustannusten nousua vastaavasti. Pieni ylijäämä ei ole suuri ongelma. Sen käyttämiseen on aikaa seuraavat kolme vuotta.
Kysyntä on reagoinut oletettua vähemmän
Pelarconin kokemuksen mukaan laajat muutokset ovat vaikuttaneet vuokra-asuntojen kysyntään huomattavasti oletettua vähemmän. Muutokset vuokranmääritykseen ovat silti työläitä toteuttaa. Järjestelmätkään eivät tue sitä, että asuntoja korotetaan eri prosenteilla. Tämä kannattaa ottaa aikataulussa huomioon jo keväällä, ei vasta syyskuussa.
Huoneenvuokralaki täsmensi korotuksista ilmoittamista
Uudistettu huoneenvuokralaki tuli voimaan 1.10.2026. Valtioneuvoston mukaan laissa on täsmennetty muun muassa vuokrankorotuksista ilmoittamista. Varken ohjeen mukaan valtion tukemien asuntojen vuokranmääritystä koskevat aravarajoituslaki ja korkotukilaki, ja kaikkien asuntojen vuokraamista koskee lisäksi huoneenvuokralaki. Seuraavaa korotuskirjettä laatiessanne tarkistakaa, vastaako ilmoitusmenettely uutta lakia.
Tarkistuslista seuraavaan kierrokseen
- Tiedättekö, mihin asuntoihin keskiarvoa suuremmat korotukset kohdistuvat ja miksi?
- Riittääkö haarukka purkamaan aiempien tasakorotusten vinoumat, vai tarvitaanko monivuotinen suunnitelma?
- Onko ylijäämän käytölle kirjatut perusteet, ja onko se aikataulutettu?
- Tukeeko vuokrajärjestelmänne asuntokohtaisia korotuksia?
- Onko korotusilmoitus tarkistettu uuden huoneenvuokralain mukaiseksi?
Pelarcon apuna
Pelarconin asiantuntijat auttavat mielellään vuokrien määrittelyssä. Lukekaa myös kirjoitus aravarajoitusten vapauttamisen ehdoista. Ota rohkeasti yhteyttä. Kerromme, mistä löytyvät tiedot teidän rajoitustilanteestanne ja olisiko teillä perusteita katsoa tilannetta uudesta kulmasta.
Ota yhteyttä. Samuel Kopperoinen, Pelarcon Oy
Luitko jo nämä?