Onko salkussasi 1990-luvulla aravalainalla rahoitettuja vuokra-asuntoja? Tiesitkö, että ne vapautetaan aina, kun on kulunut 35 vuotta lainan myöntämisestä?
Rajoitukset perustuvat myöntämisheteken lainsäädäntöön koko laina-ajan
Valtion tukemien vuokra-asuntojen käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat vaikuttaneet vuosikymmenten ajan siihen, miten kohteita voidaan käyttää, vuokrata ja luovuttaa. Kun kiinteistökannassa on eri aikoina ja eri tukimuodoilla rahoitettuja kohteita, myös rajoitusajat voivat poiketa merkittävästi toisistaan.
Rajoitusajoilla on olennainen vaikutus vuokranmääritykseen, raportointiin ja viime kädessä koko kiinteistökannan taloudelliseen ohjaukseen.
Siksi erityisesti pitkään valtion tukemaa vuokra-asuntokantaa omistaneiden yhteisöjen kannattaa selvittää kohdekohtaisesti, mitkä rajoitukset ovat edelleen voimassa ja milloin niistä voidaan vapautua.
Aravalainoista korkotukilainoihin
Valtion tukeman asuntotuotannon rahoitusjärjestelmä on muuttunut useaan otteeseen.
Aravalainoituksessa rahoitus tuli valtion varoista. Korkotukijärjestelmässä varsinaisen lainan myöntää puolestaan luottolaitos tai muu laissa tarkoitettu lainanmyöntäjä ja valtio osallistuu järjestelmään korkotuen ja siihen liittyvien vakuus- ja takausjärjestelyjen kautta. Nykyisen pitkäaikaisen korkotukijärjestelmän perusteet sisältyvät lakiin vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, jäljempänä korkotukilaki).
Rahoitusjärjestelmien muutokset näkyvät edelleen käytännössä siinä, kuinka pitkään eri kohteita koskevat käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat voimassa.
Aravarajoituslain (1190/1993) 3 §:ssä säädetään aravakohteiden rajoitusajoista. Elokuulle 2004 saakka aravalain lainoihin liittyi 45 vuoden rajoitusaika.
1.9.2004 lukien rajoitusaika lyheni 40 vuoteen ja joissakin lainamuodoissa sitäkin lyhyemmäksi.
Tästä seuraa käytännössä tilanne, jossa vanhemman kohteen rajoitusaika voi olla uudemman kohteen rajoitusaikaa pidempi.
Lainsäätäjä oli ongelmasta tietoinen. Mutta vanhempien kohteiden rajoitusaikojen lyhentäminen olisi edellyttänyt myös laina-aikojen lyhentämistä. Tällaista päätöstä ei ollut mahdollista jälkikäteen tehdä.
Ongelma ratkaistiin säätämällä mahdollisuudesta vapautua hakemuksella rajoituksista ennen rajoitusajan päättymistä.
Milloin rajoituksista voi vapautua ennen varsinaisen rajoitusajan päättymistä?
Rajoitusajan nimellistä pituutta ja mahdollisuutta saada kohde vapautetuksi rajoituksista ennen tämän ajan päättymistä ei pidä sekoittaa toisiinsa.
Varken rajoitusaikoja koskevan ohjeen mukaan vapautus myönnetään aina 35 vuoden kuluttua lainan myöntämisestä silloin, kun kiinteäehtoisesta asuntolainasta johtuva rajoitusaika olisi 45 vuotta.
Korkotukilain piirissä säännöt ovat erilaiset. Korkotukilain 18 §:n 2 momentin mukaan Varken on hakemuksesta myönnettävä vapautus lain mukaisista rajoituksista muun muassa silloin, kun kohteeseen sovelletaan 17 §:n mukaista 45 vuoden rajoitusaikaa ja lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut vähintään 40 vuotta.
Vapauttamisen edellytyksenä on tällöin lisäksi, että lainoitetun asunnon tai talon osuus korkotukilainasta maksetaan takaisin tai lainanmyöntäjä vapauttaa valtion korkotukilain 28 §:ssä tarkoitetusta kyseiseen osuuteen kohdistuvasta takausvastuusta.
Korkotukilain 18 §:ssä säädetään myös muista tilanteista, joissa Varke voi myöntää vapautuksen ennen varsinaisen rajoitusajan päättymistä esimerkiksi alueen asuntomarkkinoiden toimivuuden, asuntojen vajaakäytön ehkäisemisen tai muun erityisen syyn perusteella.
Tästä syystä kohteen rajoitustilannetta ei kannata arvioida pelkästään alkuperäisen laina-ajan perusteella.
Mitä rajoituksista vapautuminen käytännössä muuttaa?
Yksi merkittävimmistä muutoksista koskee vuokranmääritystä.
Aravarajoituslain 7 §:ssä ja korkotukilain 13 §:ssä säädetään omakustannusperiaatteesta. Sen lähtökohtana on, että vuokralaisilta voidaan periä vuokrissa enintään määrä, joka muiden tuottojen lisäksi tarvitaan kohteen hyväksyttävien rahoitus- ja hoitomenojen sekä muiden laissa määriteltyjen menojen kattamiseen.
Omakustannusperiaate vaikuttaa siten olennaisesti siihen, miten valtion tukeman asuntokannan vuokrat muodostetaan.
Varken ohjeistuksen mukaan omakustannusperiaatteen toteutuminen osoitetaan vuosittain laadittavalla jälkilaskelmalla. Jälkilaskelman tarkoituksena on osoittaa, että vuokrilla on katettu vain omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia menoja ja että syntyneet yli- tai alijäämät otetaan asianmukaisesti huomioon tulevien vuosien vuokranmäärityksessä.
Kun vuokranmääritysrajoitus päättyy, vuokranmääritys ei enää perustu näihin omakustannussäännöksiin.
Tämä antaa omistajalle olennaisesti enemmän mahdollisuuksia tarkastella asuntojen vuokria asuntokohtaisesti.
Samankin rakennuksen asuntojen markkina-arvoon ja vuokrattavuuteen vaikuttavat esimerkiksi asunnon kunto, kerros, pohjaratkaisu, näkymät, valoisuus ja kysyntä. Vapaassa vuokranmäärityksessä nämä erot voidaan ottaa huomioon suoremmin kuin omakustannusjärjestelmässä.
Rajoituksista vapautuminen ei tietenkään tarkoita sitä, että vuokran voisi määrittää täysin ilman oikeudellisia reunaehtoja. Vuokrasuhteeseen sovelletaan edelleen muun muassa lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta.
Myös hallinnollinen työ voi vähentyä
Rajoitusten päättymisen vaikutuksia kannattaa tarkastella myös hallinnon näkökulmasta.
Varken mukaan jälkilaskelman laatiminen on pakollista yhteisöille, jotka vuokraavat vuokranmääritysrajoituksen alaista valtion tukemaa asuntokantaa. Jälkilaskelmat laaditaan tilinpäätöksen yhteydessä, ja niiden avulla valvotaan omakustannusperiaatteen toteutumista.
Kun yhteisöllä ei enää ole vuokranmääritysrajoituksen alaista asuntokantaa, myös tähän järjestelmään liittyviä velvoitteita poistuu.
Vaikutus voi olla merkittävä erityisesti sellaisessa yhteisössä, jonka viimeisetkin rajoitusten alaiset kohteet ovat lähestymässä rajoitusaikansa päättymistä.
Kyse ei siis välttämättä ole vain yhden kiinteistön vuokranmäärityksen muuttumisesta. Viimeisen rajoituksenalaisen kohteen vapautuminen voi muuttaa koko yhteisön hallinnollista asemaa.
Asuintalovaraus on syytä selvittää erikseen
Rajoituksista vapautumisen yhteydessä on tärkeää tarkastella myös verotusta.
Asuintalovarauksesta verotuksessa annetun lain (846/1986) 1 §:ssä säädetään yhteisön mahdollisuudesta muodostaa asuintalovaraus asuinrakennuksen rakentamisesta, käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta aiheutuvia menoja varten.
Säännöksessä on erikseen määrätty niistä tilanteista, joissa kiinteistöjen omistamiseen, hallintaan tai vuokraustoimintaan perustuvaa toimintaa harjoittava yhteisö voi vähentää asuintalovarauksen elinkeinotoiminnan tulosta. Valtion tukemaan rahoitukseen liittyvällä asemalla voi olla tässä arvioinnissa merkitystä.
Siksi rajoituksista vapautumista ei kannata toteuttaa pelkästään hallinnollisena toimenpiteenä. Samalla on syytä selvittää vapautumisen vero- ja yhtiörakenteelliset vaikutukset sekä erityisesti asuintalovarauksen käyttömahdollisuuden säilyminen.
Rajoitusten päättyminen kannattaa nähdä osana kiinteistökannan strategiaa
Valtion tukeman asuntokannan rajoitukset ovat usein olleet voimassa niin pitkään, että niihin on totuttu osana normaalia toimintaympäristöä.
Juuri siksi niiden päättymiseen liittyvät mahdollisuudet voivat jäädä tunnistamatta.
Kun kohde lähestyy rajoitusaikansa päättymistä tai ennenaikaisen vapauttamisen edellytykset voivat täyttyä, kannattaa selvittää ainakin:
- millä rahoitusmuodolla kohde on alun perin rahoitettu,
- mitä lakia ja mitä rajoitusaikaa juuri kyseiseen kohteeseen sovelletaan,
- milloin käyttö-, luovutus- ja vuokranmääritysrajoitukset tosiasiassa päättyvät,
- voidaanko rajoituksista hakea vapautusta jo ennen varsinaisen rajoitusajan päättymistä,
- mitä lainan takaisinmaksu tai valtion takausvastuusta vapauttaminen käytännössä edellyttää,
- miten vapautuminen vaikuttaa vuokranmääritykseen ja raportointiin sekä
- mitä vero- ja yhtiörakenteellisia vaikutuksia muutoksella on.
Rajoituksista vapautuminen voi parhaimmillaan lisätä merkittävästi omistajan liikkumavaraa vuokranmäärityksessä ja kiinteistökannan johtamisessa sekä vähentää hallinnollista työtä.
Ratkaisevaa on kuitenkin selvittää asia kohdekohtaisesti. Pelkkä rakennuksen valmistumisvuosi ei kerro, milloin rajoitukset päättyvät.
Pelarcon auttaa vuokrataloyhteisöjä selvittämään kohteiden rajoitusajat, vapauttamisen edellytykset sekä muutoksen taloudelliset, hallinnolliset ja verotukselliset vaikutukset.
Ota meihin yhteyttä. Kerromme asiasta mielellämme lisää.