Kiinteistörahoittaminen on projektirahoitusta, jolla rahoitetaan yksittäisen hankkeen rakentaminen. Mistä voi saada rahaa uudenlaisen asumisen idean kehittämiseen?
Uusien asuntohankkeiden kehittäminen on haastavaa. Niissä onnistumineen edellyttää usean osapuolen saumatonta yhteistyötä. Uuden kehittäminen tarkoittaa aina sitä, että jonkun toimijan pitää muuttaa totuttua toimintamalli rikkoa rajoja. Miksi he tekisivät sitä? Mitä hyötyä yhteisölle on riskinotosta?
Haasteeseen sisältyy myös suuri mahdollisuus. Asunnot ovat maailman arvokkain omaisuuserä. Aivan oikeasti. Asuntovarallisuuden arvo ylittää kaikkien pörssiosakkeiden yhteenlasketun arvon tai kaikkien velkakirjojen (esim. valtioiden lainojen) yhteismäärän. Siksi uuden kehittäminen asumisen saralla tarkoittaa aina merkittävää taloudellista potentiaalia.
Näistä syistä asumisen kehittämiseen on saatavissa rahaa. Rahaa on kahdenlaista: kiinteistörahoitusta ja kehittämisrahoitusta.
Rakentamisen rahoitus
Kiinteistörahoitus ja rakentamisen rahoitus ovat projektirahoitusta. Ennen kuin rakennushankkeesta voidaan vakavassa mielessä keskustella rahoittajien kuten pankkien kanssa, pitää olla olemassa projekti. Projektilla pitää osoittaa rakennuspaikan hallinta (vähintään tontin varaus tai esisopimus).
Projektista pitää olla luonnokset, joista käy ilmi
- kuinka suurta taloa ollaan rakentamassa,
- montako asuntoa siihen on tulossa ja
- millaisista materiaaleista se tehdään.
Lisäksi projektilla pitää olla uskottava aikataulu ja budjetti. Tästä kokonaisuudesta käytetään nimitystä hankekehittäminen.
Hankekehittämisen riskit
Hankekehittäminen maksaa rahaa. Haasteena on, että hankekehittämisen aikana ei synny vielä mitään konkreettista. Suunnitelmat, aikataulut ja budjetit ovat ikään kuin ilmassa. Jos päätöstä rakennusaikaisesta ja pysyvästä rahoituksesta ei ole vielä tehty, pitkäaikainen rahoitus ei ole käytettävissä hankekehityksen aikana. Siitä vastaa rakennuttaja. Hankekehitykseen sisältyy myös riski siitä, ettei hanke syystä tai toisesta käynnisty. Kuka tässä tapauksessa vastaa kustannuksista?
Voiko idean kehittämiseen saada rahaa?
Jos ollaan kehittelemässä uudenlaista asumisen ideaa, hanke ei useinkaan ole vielä niin pitkällä, että rakentamiseen tarkoitettua kiinteistörahoitusta voisi käyttää. Idea ei kuitenkaan kehity, jos joku ei sitä kehitä. Koska myös idean kehittämiseen tarvitaan ammattitaitoa, siihenkin tarvitaan rahoitusta.
Idean tai konseptin kehittämisestä syntyy usein kustannuksia, joita ei edes hankkeen onnistuessa voida ”vyöryttää” yksittäisen hankkeen maksettavaksi. Tällaisia kustannuksia voivat olla esimerkiksi sopimusten laatimiseen ja tekemiseen liittyvät kustannukset, rakennusmateriaaleihin liittyvät testit tai asumiseen liittyviin palveluihin. Jos kysymys ei ole kiinteistö- tai rakennusinvestoinneista, kustannuksiin on mahdollista hakea ja saada kehitysrahoitusta.
Kehitysrahoitusta asumisen hankkeisiin ei ole saatavissa kovin paljon. Olemme tunnistaneet tässä selkeän kehityskohteen ja tarpeen. Seuraavassa kuvaamme esimerkkejä käytössä olleista rahoitusmalleista.
ARA:n rahoitus asukaslähtöisten osuuskuntien kehittämiseen
Vuosina 2019 ja 2020 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA tuki asukaslähtöisten asunto-osuuskuntien perustamista ja asunto-osuuskuntamallin pilotointia. Tämän rahoituksen avulla kehitimme Riihimäelle suunniteltavaan hankkeeseen sopimusmallit. Samalla pääsimme käytännössä testaamaan, miten rakennetaan asiakaspolku, jotta kuluttajat voivat liittyä mukaan hankkeeseen. Tätä rahoitusta ei ole noiden vuosien jälkeen tullut uudelleen hakuun.
Ikäihmisten asumisen kehittämisohjelma
Pälkäneen ja Jämsän kaupunki ovat saaneet hankkeilleen rahoitusta Ympäristöministeriön Ikääntyneiden asumisen toimenpideohjelmasta. Tuon ohjelman puitteissa rahoitetaan 23 hanketta, joiden tarkoitus on parantaa ikäystävällistä asumista.
Avustettavilla hankkeilla tuetaan kuntien varautumista ikääntyneiden asumisen tarpeisiin, edistetään asuntokannan korjaamista, luodaan erilaisia asumisratkaisuja sekä kehitetään asuinalueita ikäystävällisemmiksi. Toimenpideohjelman toteuttamiseen osallistuvat myös Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA, kunnat, kuntayhtymät ja järjestöt. Kehittämisrahoituksen haku vuodelle 2022 päättyi juuri.
Maakuntien hallinnoima kehittämisrahoitus
Pelarconin toimitusjohtaja Samuel Kopperoinen on vieraillut asiantuntijana Asumisen Häme -hankkeessa (lue aihetta käsittelevä blogiteksti). Tuota hanketta on rahoittanut Hämeen liitto. Maakuntien kehittämisrahoituksen kautta on rahoitettu useita hankkeita, joissa on sisällä asumisen teemoja. Kiinnostavia esimerkkejä ovat mm.
- Tikkalan Helmi-kodit
- Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso on ollut kehittämässä Jyväskylän lähimaaseudulle Tikkalan kylään uudenlaista yhteisöllisen senioriasumisen muotoa. Asuntojen hallintamuodoksi tulee asunto-osuuskunta.
- Monipaikkainen puutarha-asuminen
- Hankkeen tavoitteena on tukea Kärkölän erikoistumista monipaikkaisen puutarha-asumiseen luomalla uudenlaisen yhteisöllisen puutarha-asumisen keskittymän, jossa voidaan kehittää monipaikkaista asumista sekä hyödynnetään Kärkölän vahvuuksia, niin asumisen kuin vapaa-ajan asumisen alueena.
- Lapinjärven ryhmärakennuttaminen
- Lapinjärven kunta toteuttaa uutta yhteisöllistä, perinteisiin ja moderniin puurakentamiseen perustuvaa asuinaluetta Husulanmäelle.
Näissä hankkeiden toteuttamisessa Pelarcon ei ole ollut mukana. Nostamme ne esille blogissamme, koska niissä on kiinnostavalla tavalla syvennytty asumisen kehittämisen tärkeisiin kysymyksiin.
Miksi asumisen konsepteja kannattaa kehittää?
Asumisella on yhteys useaan veto- ja pitovoimatekijään. Asumisen hinta- ja laatu ovat merkittäviä tekijöitä, kun ihmiset miettivät muuttoon liittyviä päätöksiä. Siksi kunnilla on aina ollut mielenkiintoa houkutella asukkaita alueelleen. Asumisella on vahva yhteys myös kunnan järjestämiin palveluihin. Liian huonosti varusteltu asunto lisää palveluiden tarvetta ja liian hajanainen sijainti nostaa palveluiden tuottamisen kustannuksia.
Kunnat voisivat päästä nykyistä kattavammin hyödyntämään asumisen kehittämistä. Niillä on mahdollisuus hakea monenlaisia tukia ja ulkopuolista rahoitusta kehityshankkeisiin. Joskus kehittämisen esteenä on puhdas resurssipula; kun tapahtuu paljon, mistä löytää aikaa ja käsipareja kaikkien tärkeiden asioiden kehittämiseen? Joskus omasta organisaatiosta ei löydy riittävää osaamista hankkeiden valmisteluun ja toteutukseen. Me Pelarconilla olemme mukana monenlaisissa hankkeissa ja autamme mielellämme.
- Järjestämme monipuolisesti koulutusta
- Koordinoimme kehityshankkeita
- Teemme kehittämiseen liittyvää konsultointia
Jos sinulla on idea, jonka kehittämiseen tarvitset apua, ota yhteyttä meihin!
Blogin kirjoittaja on Pelarconin myynnistä, asiakkuuksista ja niiden kehityksestä vastaava Minna Serkelä.
Minna Serkelä
minna.serkela@pelarcon.fi
040 559 0622