Vuokrien korottamisesta keskusteltaessa vastaan tulee usein kysymys: jos kiinteistön kustannukset nousevat, pitääkö kaikkien asuntojen vuokria korottaa samalla prosentilla?
Ei välttämättä.
Erityisesti valtion tukemissa vuokrataloyhteisöissä vuokranmääritystä ohjaa omakustannusperiaate. Se ei kuitenkaan tarkoita, että jokaisen asunnon vuokran pitäisi olla samalla neliöhinnalla tai että kaikkien vuokria pitäisi muuttaa vuosittain samalla prosentilla.
Omakustannusperiaate määrittää kokonaisuuden
Valtion tukemissa vuokra-asunnoissa vuokranmäärityksen lähtökohtana on omakustannusperiaate. Aravarajoituslain 7 §:n ja korkotukilain 13 §:n mukaan vuokralaisilta voidaan periä vuokrissa enintään määrä, joka tarvitaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen sekä hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin.
Omakustannusperiaate määrittää siis ennen kaikkea sen, kuinka paljon vuokria voidaan kokonaisuutena kerätä.
Se ei vielä ratkaise sitä, miten tämä kokonaismäärä jaetaan yksittäisten asuntojen kesken.
Tasakorotus voi jopa kasvattaa asuntojen välisiä vääristymiä
Ajatellaan taloa, jossa kahden samankokoisen asunnon vuokrat ovat 700 ja 800 euroa kuukaudessa. Jos molempien vuokraa korotetaan kolme prosenttia, ensimmäisen uusi vuokra on 721 euroa ja toisen 824 euroa.
Asuntojen välinen vuokraero kasvaa 100 eurosta 103 euroon.
Jos asuntojen ominaisuuksissa ei ole vuokraeroa perustelevaa eroa, tasainen prosenttikorotus ei siis korjaa tilannetta vaan kasvattaa eroa vuosi vuodelta.
Tämä on yksi syy siihen, miksi vuokranmääritystä kannattaa tarkastella kokonaisuutena eikä vain vuosittaisena prosenttikorotuksena.
Asuntojen välillä saa olla vuokraeroja
Asuntojen käyttöarvot eivät ole samanlaisia. Vuokratasoon voivat perustellusti vaikuttaa esimerkiksi asunnon koko, sijainti rakennuksessa, kerros, parveke, sauna, pohjaratkaisu tai muut asumisarvoon vaikuttavat ominaisuudet.
Vuokrien jyvityksen tarkoituksena on jakaa kohteen vuokratuottovaatimus asuntojen kesken mahdollisimman perustellulla tavalla.
Ongelma syntyy, jos vuosien aikana tehdyt tasakorotukset, poikkeukset ja yksittäiset vuokramuutokset ovat johtaneet tilanteeseen, jossa asuntojen väliset vuokraerot eivät enää vastaa niiden käyttöarvojen eroja.
Silloin seuraavan vuoden vuokrankorotuksen yhteydessä kannattaa kysyä muutakin kuin: kuinka monta prosenttia vuokria korotetaan?
Parempi kysymys on: miten tarvittava vuokratuotto pitäisi jakaa asuntojen kesken?
Vuokrankorotus on mahdollisuus korjata vuokrarakennetta
Jos kustannusten perusteella vuokratuottoa tarvitaan esimerkiksi kolme prosenttia enemmän, tästä ei automaattisesti seuraa, että jokaisen asunnon vuokraa olisi korotettava kolme prosenttia.
Joidenkin asuntojen korotus voi olla suurempi ja toisten pienempi. Joissakin tilanteissa yksittäisen asunnon vuokraa ei ehkä tarvitse korottaa lainkaan.
Tavoitteena voi olla samalla sekä tarvittavan kokonaisvuokratuoton saavuttaminen että asuntojen välisten vuokrasuhteiden asteittainen korjaaminen.
Muutokset on kuitenkin suunniteltava huolellisesti. Vuokranmääritystä koskevien säännösten lisäksi huomioon on otettava vuokrasopimusten ehdot, vuokrankorotusperusteet sekä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vaatimukset.
Pelarcon auttaa rakentamaan hallitun vuokramallin
Hyvä vuokranmääritys ei ole pelkkä Excel-harjoitus eikä vuosittainen prosenttipäätös. Siinä yhdistyvät kiinteistön talous, asuntojen käyttöarvot, vuokrasopimukset ja valtion tukemassa asuntokannassa myös omakustannusperiaatteen asettamat reunaehdot.
Jos asuntojen vuokratasot ovat vuosien saatossa eriytyneet ilman selvää perustetta, vuokrankorotuskierros tarjoaa hyvän hetken tarkastella koko vuokrarakennetta.
Kaikkien vuokria ei siis tarvitse korottaa samalla tavalla. Olennaisempaa on, että kokonaisuus on taloudellisesti, juridisesti ja asuntojen keskinäisen vuokrarakenteen kannalta perusteltu.