Asumalla omaksi: uuden asumismallin kehittäminen

Pelarcon on ollut keskeisessä roolissa uudenlaisen vuokra- ja omistusasumisen välimuodon kehittämisessä. “Vuokralla omaksi” / “Asumalla omaksi” -kokonaisuudessa tavoitteena on madaltaa kynnystä omistusasumiseen, tuottaa kohtuuhintaisia koteja ja luoda malli, joka toimii nykyisen lainsäädännön puitteissa myös kaupunkien asuntopolitiikan tavoitteita tukien.

Työ yhdistää juridisen, taloudellisen ja konseptuaalisen kehittämisen konkreettiseksi toteutusmalliksi, jota on testattu käytännössä JVA Kodit Oy:n pilottihankkeessa Jyväskylässä.

Asumalla omaksi – omaksilunastusmallin konsepti

Pelarcon kehitti JVA Kodit Oy:lle “Asumalla omaksi” -konseptin (omaksilunastusmalli), jossa asukas aloittaa vuokralaisena uudessa asunnossa ja saa oikeuden lunastaa kodin omakseen 10 vuoden kuluttua.

Mallin keskeiset periaatteet:

• omistusasumisen mahdollisuus pienellä alkupääomalla (15 % asunnon hankinta-arvosta)
• kohtuulliset asumiskustannukset korkotuen ansiosta
• vapaaehtoinen lunastus – asukkaalla ei ole velvollisuutta ostaa asuntoa
• normaali vuokralaisen asema sopimuskauden aikana (mm. irtisanomismahdollisuus)
• omaisuuden kertyminen vuokralla asumisen aikana

Konsepti rakennettiin lyhyen korkotukilainan varaan, jolloin rajoitusaika on 10 vuotta. Tänä aikana asunnot toimivat vuokra-asuntoina, minkä jälkeen asukkailla on mahdollisuus lunastaa ne omakseen ennalta määritellyllä hinnalla. Mallissa on ratkaistu yksityiskohtaisesti muun muassa rahoitus, lunastushinnan määräytyminen, omarahoitusosuuden käsittely sekä asunto-osakeyhtiön uudelleenrahoitus lunastusvaiheessa.

Vuokralla omaksi – toteutettavuusselvitys Helsingille

Pelarcon toteutti Helsingin kaupungille selvityksen “Vuokralla omaksi” -mallin toteuttamiskelpoisuudesta. Työssä arvioitiin eri omistamisen ja vuokraamisen yhdistelmämalleja sekä niiden soveltuvuutta nykyiseen sääntelyyn.

Selvityksen keskeisiä johtopäätöksiä olivat:

• osaomistusmallien toteuttaminen on nykyisessä sääntely-ympäristössä haastavaa
• omaksilunastamiseen perustuva malli on juridisesti ja taloudellisesti realistisempi vaihtoehto
• lyhyt korkotuki mahdollistaa pienemmän omarahoitusosuuden (noin 5 %) ja selvästi markkinaehtoista rahoitusta alemmat asumiskustannukset
• malli tukee kohtuuhintaisen asumisen tuotantoa ja voi osaltaan ehkäistä alueellista segregaatiota

Lisäksi työssä tunnistettiin malliin liittyvät keskeiset riskit, kuten pitkän aikavälin rahoitusvastuut, asukkaiden maksamien omarahoitusosuuksien palauttaminen sekä lunastusvaiheen järjestelyt, ja esitettiin toimintamalli niiden hallintaan.

Kokonaisuus: konseptista toteutukseen

JVA:n pilottihankkeen ja Helsingin selvitystyön pohjalta Pelarcon rakensi kokonaisvaltaisen mallin, joka kattaa:

• asumiskonseptin ja asiakaslupauksen
• juridisen sopimusmallin
• rahoitus- ja korkotukirakenteet
• asunto-osakeyhtiön hallintamallin
• lunastusprosessin ja hinnoitteluperiaatteet
• riskien tunnistamisen ja hallinnan

Kokonaisuus tarjoaa kunnille ja asuntojen omistajille konkreettisen työkalun uudenlaisten asumisratkaisujen toteuttamiseen – tavoitteena pitkällä aikavälillä omistusasuntojen syntyminen vuokra-asumisen kautta.